融信财经直播室:如何玩一场安全的房地产棋局?重仓房地产库存,加上长期租赁公寓

原创 admin  2020-06-09 19:53 

目前,利率下行趋势明显,保险资金收益率下降,资产配置压力加大,增加包括房地产在内的股权投资,有利于利用保险资金的跨周期配置,提高投资收益。

一段时间以来,中国平安频频涉足房地产领域。一方面,它重股10多只地产股,另一方面重股长期租赁公寓和公租房。

从行业的角度来看,国务院发展研究中心金融研究所教授朱俊生认为,寿险资金的长期性和稳定性使得将长期股权配置到一些房地产公司成为可能。目前,利率下行趋势明显,保险资金收益率下降,资产配置压力加大,增加包括房地产在内的股权投资,有利于利用保险资金的跨周期配置,提高投资收益。

此外,保险公司目前正在部署一项庞大的养老金战略。在商业上,他们需要和房地产公司进行一些战略合作。资产方与负债方的整合也有利于促进资产与负债的匹配。对于房地产企业来说,引入长期、稳定、相对低成本的保险资金作为投资,也有利于拓宽融资渠道,降低融资成本。

2019年,中国平安保险基金投资组合总投资收益率6.9%,同比增长3.2个百分点,主要是由于资本市场复苏带动投资收益同比增长;净投资回报率为5.2%,与上年同期持平。截至2019年12月底,中国平安保险的投资组合规模为3.21万亿元,较年初增长14.8%。

6月7日,中国平安宣布,平安资产管理和平安人寿已与招商局蛇口签署战略合作协议,平安资产管理与招商局蛇口签署有条件非公开发行认购股份协议。

根据协议,中国平安资产管理不可逆转地同意认购招商局蛇口的未发行股票的每股16.58元的价格认购协议约定的价格没有变化的股票数量和具体金额另行确定签署补充协议。

需要指出的是,本次关联方交易仍受相关交易主体内部决策权限、国有资产监督管理部门或其他授权单位的批准以及中国证监会的批准。这宗关联交易仍存在不确定性。

招商局蛇口公告显示,公司拟通过发行股份、可转债和现金支付的方式,向深圳投资控股有限公司收购其所持深圳南友(集团)有限公司24%的股份,同时进行战略投资非公开发行股份,筹集配套资金。平安资产管理接受平安人寿的委托,全额认购招商局蛇口与平安人寿保险基金的配对基金的非公开发行股份。发行后,平安人寿将成为招商局蛇口的股东。

招商局蛇口说,该公司引入了平安资产管理和平安人寿保险作为战略投资者,双方将建立全面和深入的战略合作等业务领域的公园、写字楼、小区、商业、医疗、退休,充分调动各方的高质量。产业资源和创新技术帮助公司实现产品和服务的升级和业务拓展。

事实上,平安持有十多只房地产股票。例如,2019年7月,平安向中国金茂投资86亿港元,成为金茂第二大股东,持股15.2%;2019年1月,平安资产管理将其持有的1.7亿股华夏幸福股份转让至42.03亿元,持股比例由19.56%提高至25.25%。此外,平安还是碧桂园、徐汇控股等地产股的主要股东。

在平安2019年中期业绩发布会上,时任平安总经理的任惠川表示,平安的房地产投资项目符合监管要求。中国平安以房地产金融投资为基础,注重长期价值和投资价值。不要做野蛮人,不要参与管理。

值得一提的是,为应对新金融工具会计准则调整的需要,自2019年以来,长期股权投资中投资回报高、分红高的蓝筹股和股权资产成为保险公司配置的重点。

一位保险资产管理人士表示:“在股权投资方面,我们倾向于将高股息率和有价值的股票作为长期收入来源进行长期配置。”

据中国保监会数据显示,截至2020年4月底,保险业资金使用余额为19.61万亿元,占总资产的89.63%。资金使用余额较年初增长5.82%。其中,投资银行存款2.80万亿元,较年初增长11.13%;投资债券6.71万亿元,比年初增长4.85%;股票和证券投资基金投资2.67万亿元,增长9.39%;其他投资7.42万亿元,较年初增长3.60%。

平安的房地产布局还不止于此。

5月26日,平安人寿在中国保险业协会官网上宣布,计划增加对全资子公司富越投资约113亿港元,并提供贷款54亿港元。其中,增资113亿港元的出资期为2027年12月31日前,以货币出资;贷款54亿港元将根据还款进度发放,贷款利率为1.9%/年的固定利率,由贷款当日起计,为期3年,贷款利息按季度结算。

公开信息显示,富越投资是平安人寿新注册的特殊目的公司。目前尚未开业,股东权益为0。资本的增加是一种同等的增加。

这笔款项是为建设中国安全的香港总部做准备。5月13日,平安人寿在另一份声明中透露,该项目的总投资预计不超过180亿港元。以平安人寿为投资主体,通过间接持有项目公司股权进行房地产投资。

中国平安香港总部项目位于中国香港西九龙核心地段,覆盖广深港高速铁路西九龙站。项目总办公面积为26.16万平方米,于2020年3月报批,预计2022年9月开工建设。

此外,6月4日,中国平安与深圳市政府签署了《公共住房投资、建设和运营战略合作框架协议》。从协议生效之日起至2035年,平安保险将继续投资资金参与深圳的公共住房建设。平安投资建设的公共住房以长期租赁为主,优先满足政府的租赁需求。

任汇川在前述场合还表示,中国平安持有的长租公寓已经超过1万套,正在和地方政府研究千亿级的保险资金进入长租公寓、人才保障房项目。

2018年6月,银保监会发布了《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》,支持保险机构发挥自身优势,积极探索可持续的长租市场商业运作模式,进一步参与国家重大战略、关键领域和民生工程建设。

在中国平安2019年度业绩发布会上,中国平安首席投资执行官陈德贤表示,目前收益率下行,中国平安也要寻找新品种、新范围。中国平安过去两年强调新型不动产,包括公租房、基建、康养、产业园、写字楼、高端综合体等长期资产,可以匹配保险资金负债。

一直以来,深圳市都在持续开展公共住房建设行动,今年将完成“十三五”期间新增40万套目标,到2035年计划建设筹集公共住房不少于100万套。

对于此次参与公共住房开发建设,中国平安总经理、联席首席执行官谢永林表示,中国平安持续关注并投资民生保障事业,发挥金融服务实体经济的杠杆和纽带作用,积极参与并引导带动更多市场主体参与公共住房开发建设,探索可复制、可推广的机制和模式。

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